理想城市集團張聖典：三幅新招標土地共值23.9億港元

香港2014年7月4日電 /美通社/ -- 理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，上周五（六月二十七日）開始招標的九龍尖沙咀中間道15號非工業（不包括住宅、倉庫及加油站）用地（九龍內地段第11237號）、屯門第10區仁政街非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用地（屯門市地段第513號）及屯門第59區樂翠街住宅用地（屯門市地段第512號），由於三幅地皮地理位置各有優點，相信造價有望平穩甚至向好。本行尖沙咀中間道工業用地估值約為20.4億港元，平均每方呎樓面地價約為6,000港元；而屯門仁政街非工業用地估值則為約2.4億港元，平均每方呎樓面地價約為3,000港元；至於屯門樂翠街住宅用地估值則為1.1億，平均每方呎樓面地價約為8,000港元。

尖沙咀中間道非工業用地，即現中間道多層停車場，佔地28,309平方呎，以较高12倍地積比率計算，可建樓面將達339,712平方呎。由於地理位置優越，置身尖沙咀商業圈核心區域，同時亦非常接近尖沙咀兩個港鐵站，加上區內罕有新土地供應，相信發展商會願意加大出價進取程度。惟需留意發展商需於項目提供共384個公眾泊車位並需計算入可建樓面當中，意味可發展總樓面面積將有所下降，左右發展商計算出價。項目將受限高（不得高於香港主水平基準90米）條款約束，而發展商於建築期間亦需保留現時連接中間道及梳士巴利道的行車通道讓公眾使用，或會稍為影響發展進度。張聖典預計地皮約值20.4億港元，每方呎樓面地價為6,000港元。參考鄰近項目，預期本項目落成後的實用呎價達20,000港元。

至於屯門第10區仁政街非工業用地，佔地12,637平方呎，若以较高6.4倍地積比發展，可建總樓面約80,478平方呎。賣地章程規定地皮內可作商業用途面積不得多於12,637平方呎，加上存在限量（需建最少125個住宅單位）及限高（不得高於香港主水平基準100米）條款，而且部份近行車路邊地皮被劃作不可構設建築物地段，發展商於設計時需要作出調整以遷就規條。上述地皮的現行土地規劃將於2018年5月到期，章程內亦列明發展商需負責鄰近公用道路的鋪設工程，以及於開展主體建築前完成地皮的排污系統工程，同時亦需為發展進行噪音環境評估，相信會對發展商出價造成影響。由於項目到西鐵屯門站只有一個輕鐵站距離，與區內大型廣場亦只有一街之隔，除因鄰近屯門公路略受影響外，整體地理位置亦算不俗，相信能為地皮加分。張聖典預計，地皮料值2.4億港元，每方呎樓面地價為3,000港元。參考鄰近項目，預期本項目落成後的實用呎價達9,000港元。

另外一幅位於屯門樂翠街的住宅用地，佔地11,244平方呎，较高地積比1.2倍，可建總樓面13,487平方呎。項目受限高（不得高於香港主水平基準16米）及層數限制（不得多於3層）條款規限，不過觀乎區內向以發展別墅項目為主，相信不會對發展商出價構成重大影響。另外發展商亦需自行斥資興建項目與樂翠街的連接路，加上為項目進行排污及渠務環境評估，而地皮的現行土地規劃亦將於2018年5月到期。不過地皮前臨沙灘可享海景，加上區內向以發展別墅項目為主，估計一眾別墅項目發展商將有意出價競逐，有望承出高價。張聖典預計地皮估值為約1.1億元，樓面地價每呎約8,000港元，預計項目落成後實用呎價可逾20,000港元。

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