理想城市集團張聖典：兩幅屯門土地共值3.1億元

香港2014年8月14日電 /美通社/ -- 理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，將於明日（八月十五日）截標的屯門第10區仁政街非工業用地（屯門市地段第513號）及屯門第59區樂翠街住宅用地（屯門市地段第512號），受早前荃灣地皮低價成交的影響，地皮估價將因應市況有所調整。本行對屯門仁政街非工業用地估值下調8.3%至約2.2億元，平均每方呎樓面地價約為2,700元；至於屯門樂翠街住宅用地估值則由1.1億元回落至9200萬元，平均每方呎樓面地價約為6,800元。

屯門第10區仁政街非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用地，佔地12,637平方呎，若以较高6.4倍地積比發展，可建總樓面約80,478平方呎。賣地章程規定地皮內可作商業用途面積不得多於12,637平方呎，加上存在限量（需建最少125個住宅單位）及限高（不得高於香港主水平基準100米）條款，而且部份近行車路邊地皮被劃作不可構設建築物地段，發展商於設計時需要作出調整以遷就規條。上述地皮的現行土地規劃將於2018年5月到期，章程內亦列明發展商需負責鄰近公用道路的鋪設工程，以及於開展主體建築前完成地皮的排污系統工程，同時亦需為發展進行噪音環境評估，相信會對發展商出價造成影響。由於項目到西鐵屯門站只有一個輕鐵站距離，與區內大型廣場亦只有一街之隔，除因鄰近屯門公路略受影響外，整體地理位置亦算不俗，相信能為地皮加分。不過從近日政府以低價批出荃灣楊屋道項目，相信發展商將因應上述情況調整出價進取度，地皮售價將持續受壓。調整後地皮估價由2.4億元減至2.2億元，每方呎樓面地價為2,700元。參考鄰近項目，預期本項目落成後的實用呎價達9,000元。

另外一幅位於屯門樂翠街的用地，限作私人住宅用途，佔地11,244平方呎，较高地積比1.2倍，可建總樓面13,487平方呎。項目受限高（不得高於香港主水平基準16米）及層數限制（不得多於3層）條款規限，不過觀乎區內向以發展別墅項目為主，相信不會對發展商出價構成重大影響。另外發展商亦需自行斥資興建項目與樂翠街的連接路，加上為項目進行排污及渠務環境評估，而地皮的現行土地規劃亦將於2018年5月到期。不過地皮前臨沙灘可享海景，加上區內向以發展別墅項目為主，估計一眾別墅項目發展商將有意出價競逐。張聖典預計地皮估值為約9200萬元，樓面地價每呎約6,800元，預計項目落成後實用呎價可逾20,000元。