最新報告預測大量地產資金將流向核心領域和安全市場

香港2015年12月2日電 /美通社/ -- 據城市土地學會(ULI)和普華永道(PwC)聯合發佈的《2016年亞太區房地產市場新興趨勢》(Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2016)預測報告顯示，2016年，亞洲房地產市場將延續2015年的發展趨勢：大量資金流向核心領域以及該地區最發達和流動性最強的安全市場。日本和澳洲依然是最具投資前景和開發前景的國家，東京、悉尼、墨爾本和大阪躋身亞太區五大最具投資前景房地產市場前四名。排名第五的胡志明市也是最受投資者青睞的房地產市場之一。

圖示-http://photos.prnewswire.com/prnh/20100310/ULILOGO

城市土地學會北亞區主席、香港置地(Hongkong Land Limited)執行董事周明祖(Raymond Chow)表示：「近八年來，來自世界各地中央銀行的低息資金不斷湧向亞洲房地產市場。儘管美國的寬鬆政策可能會結束，但日本和歐盟將繼續提供流動資金。與此同時，很多亞洲國家的利率也都比一年前要低，再加上當地和全球機構投資者對這一市場的投入，導致越來越多的資金流入越來越稀有的地產行業。這一現象推升了大多數市場和行業的價格，而此時行業週期似乎正在減速。我們預計2016全年將延續這種趨勢，投資者最關注的將是低風險和高回報的穩定市場。」

普華永道亞太區房地產稅務主管蘇國基(KK So)稱：「亞太區房產牛市已進入第七年，有利的市場環境將鼓勵投資者賣掉若干年前全球金融危機發生後購買的房產。我們的報告發現，越來越多的投資者選擇從近幾年的交易中套現退出。在日本，低息債務和高杠杆率帶來超高利潤和投機性回報。而在中國，開發商正需要資金，流動資金短缺。同時，瞄準可能出現行業週期高峰的投資者正將目光轉向門戶城市的安全核心資產。越來越多的資金不斷從亞洲流向全球其它房產市場。這一趨勢的主要貢獻者為中國：中國的機構、企業和私人投資者正在集中購買澳洲、日本和美國房產。」  

未來幾周內，《新興趨勢》報告將在亞洲各地的大會活動上發佈，收集了343位國際知名房地產專業人士的意見，包括投資者、開發商、地產公司代表、貸款商、經紀商和地產顧問，並以此為基礎對亞太地產投資和開發趨勢、地產融資和資金市場以及地產行業和都市區域的發展趨勢進行了預測。

2016年前五大投資市場：

• 東京（投資前景和開發前景第一）——作為亞洲首要門戶城市，東京是投資者的理想投資地，其深度和流動性都堪稱各城市之最。然而，儘管寬鬆的信貸和較低的利率讓市場持續活躍，但一些投資者還是擔心市場增速會放緩。該報告提醒，短期前景依然可觀，但價格停滯或下跌隨之而來的市場放緩可能會給未來需要更多高貸款價值比融資的投資者造成障礙。
• 悉尼（投資前景和開發前景第二）——悉尼對希望購買核心辦公物業的機構投資者來說具有吸引力。核心寫字樓資產的短缺和新投資者的不斷湧入，再加上當地貨幣的貶值，使得寫字樓收益處於較高水準。悉尼房產市場還受益於澳洲從商品推動型經濟向服務型經濟的轉型。此外，大量的辦公向住宅改造和再開發專案也吸引了投資者的注意。
• 墨爾本（投資前景和開發前景第三）——墨爾本的房地產環境與悉尼類似。2015年的房價雖然呈兩位數增長，但依然低於悉尼，這主要是由於中央商務區擴建所帶來的土地供應量增多。來自新進駐企業以及從郊區搬到城市中心區的企業的吸納量依然強勁。  
• 大阪（投資前景第四，開發前景第五）——大阪繼續獲益於東京的「溢出需求」，投資者紛紛轉移到競爭不太激烈的小城市。儘管商業資產表現很好，但住宅地產的收益更為可觀。報告指出，大阪市場的強勁增長「標誌著多年來一直困擾該市的長期供大於求就此結束。」
• 胡志明市（投資前景第五，開發前景第四）——過去兩年來，胡志明市的排名大幅提升，從2014年的第19位躍升至2016年的前五名。報告指出，其受歡迎程度的飆升應歸功於政府成功穩定當地貨幣並控制住通貨膨脹，以及銀行對房地產貸款的鬆綁。此外，外國人更容易進入市場這一事實將吸引外部投資者，他們可顯著提高住宅和商業地產的購買量。

縱觀亞太各地，工業/物流行業仍然是最受歡迎的投資地產類型。報告指出：「幾乎所有市場的現代化配送設施都不足，這確保了該需求的繼續擴大，尤其是中國。」報告稱電子商務的快速發展、食品冷鏈的增建以及區域製造的結構變化（業務遷至越南等新興市場）帶來了快速運送需求，從而推動了工業/物流地產需求的擴大。

報告的主要結果如下：

• 上半年土地銷售的下降主要歸因於中國銷售的放緩。儘管一些國際投資者仍然對中國大陸持謹慎態度，但下半年該地區的交易顯著攀升，現預計將趕超去年的創紀錄水準。
• 現在大多數市場的收益也將達到新高度，但2016年的購買勢頭似乎不太可能放緩。因此，儘管少數投資者認為當前價格已處於较高位，大多數投資者還是相信不斷增加的資金將繼續推高價格、拉低收益，但是速度會有所放緩。
• 與美國和歐洲正在出售的地產項目相比，亞洲的收益目前被視為處於不具競爭力的水準，因此一些投資者繼續上移風險曲線，對回報更高的資產類別和地區進行投資。同時，自去年起這一趨勢可能已有放緩。
• 儘管收益可能進一步流入澳洲和日本等市場，但許多投資者現在認為租金增長（而不是利率上限下調）是未來的利潤來源。但是，這一觀點存在爭議。儘管兩個國家正處於租金增長貌似合理的時期，但其他投資者認為這樣的預期是在找藉口。
• 當前環境下很難得到投機性回報，但卻有大量資金在操作，很顯然是有利可圖的。目前想要獲得投機性回報的较佳市場是日本和中國。同時，在發生災難的地區找到地產投資的機遇仍不明朗，中國和印度可能除外。
• 菲律賓、越南和印尼等新興市場一直很有吸引力，這得益於這些市場的更高收益和增長。但大多數投資者實際上還是選擇避開，這是出於對當前環境下風險加大的考慮，因為匯率頗高而且資金流不穩定，而美國也將要提高基本利率。
• 更多機構投資者湧入亞洲市場。併購和組合型交易增多是因為機構投資者期望通過多種方式來投資大量資金。
• 哪裡都有很多風險。然而，最常提及的風險包括超出預期的利率增長以及最老生常談的中國硬著陸，對亞洲其它地區有衝擊作用。

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