RICS特許測量師學會支持降低強制售樓門檻由90%減至80%

RICS香港分會立場文件

香港2010年3月15日電 /美通社亞洲/ -- 近日香港特別行政區政府發展局建議降低以下三類型舊樓的強制拍賣門檻至8成:

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- 樓齡超過五十年以上、

- 樓齡超過三十年以上及位於「非工業」規劃地段的工業大廈，及

- 每個單位佔該地段不可分割份數的百分之十 (10%) 以上。

為了能夠加快解決香港大量因失修和失管的殘舊樓宇問題，RICS 香港全力支持政府降低舊樓強制拍賣門檻由百分之九十(90%)減至百分之八十(80%)，詳細原因如下：

1. 大部分舊樓少數業主冀望共同拍賣予發展商，因共同拍賣或出讓的價錢較高 (反映重建後帶來的潛在價值)

自從九成強拍條列實施以來，不少舊樓少數業主共同於報章刊登願意以招標或拍賣的形式共同出售其百分之九十(90%)或以上業權；原因是他們認為共同拍賣的價值會反映重建後帶來的潛在價值，所以價錢會高於個別出售單位的價錢。這個事實帶出了極大部分的個別單位業主需要及認同強制拍賣的機制。

特別是香港許多棟超過五十年樓齡的樓宇都是六層建築物，每一層都屬於不同業主(即每業主佔1/6業權)，如果有五層的業主都希望發展商能夠收購其樓宇，但由於他們合共只有83.4%的業權，在現行九成強拍法例下，最終也不能夠申請強制拍賣。因此將拍賣門檻減至百分之八十的話(80%) 的話，政府便能夠加快解決很多六層舊樓的重建問題。

2. 現時法例已列明嚴謹條例保護擁有百分之十(10%)業權 的少數業主

土地審裁處不會進行強制拍賣除非它完全滿意以下的情況:

基於樓齡和樓宇殘破度的理由，已符合條例（第十二章）所列明；及

大份數業主已積極並以合理價錢收購餘下少份數業權

土地審裁處在強拍前會要求申請者提交最近詳細證據顯示樓宇殘破及損毁情況，以及大份數業主經已跟少份數業主協商以合理價錢去收購剩餘單位的報告。

3. 土地審裁處以重建價值釐定強拍之拍賣底價

土地審裁處以公平和合理的方式去釐定出強拍樓宇的拍賣底價。價錢由獨立專業的估價測量師以重建價值評估拍賣底價，大多比現有用途價值和以個別單位出售形式的價錢為高，確保少份數業主在強拍制度下不會獲得不平等待遇。專業測量師亦會評估樓宇全部的個別單位的現有用途市值，個別單位的業主能利用此現有用途市值作為參考，如何分配在強拍賣出的總樓宇價錢。

4. 修訂建議百分之八十(80%) 門檻相對於其他亞洲地區的法定門檻仍然過高

中國(廣州及上海) 66.6%

日本(東京) 66.6%

韓國(南韓) 66.6%

新加坡 80%

台灣(台北) 50% 至66.6%

RICS總會國際理事會理事謝建華表示：「香港很多超過五十年樓齡的舊樓，由於日久失修和缺乏管理，已經變得殘缺不堪，因而接近不能居住的地步。政府提出建議降低強拍門檻由百分之九十(90%) 的業權減至百分之八十 (80%) 的業權，能夠幫助和鼓勵私人發展商帶動這些舊樓重建項目，從而防止馬頭圍的舊樓倒塌之不幸事件再度發生。」

謝建華續說：「RICS特許估價測量師以及所有RICS會員都須嚴格遵守RICS英國皇家特許之憲章，以正直行為及一切以公眾利益為先，為強拍樓宇客觀、公開及透明地評估拍賣底價和個別單位的現有用途市價，因此不會有對少份數業主不公平和歧視的估價情況發生。對RICS特許測量師而言，少份數業主的利益跟大份數業主的利益是一樣重要的。」

關於英國皇家特許測量師學會及亞洲總部

英國皇家特許測量師學會（「The Royal Institution of Chartered Surveyors」或簡稱「RICS」）乃英國皇家特許的獨立的專業組織。自1868年成立起，RICS致力建立並維持優質及專業操守的较高標準，為業界和社會於重要議題上提供公正以及權威性的意見。RICS乃全球房地產以及建築業的專業指標。RICS 的140,000名會員遍佈全球146個城市，協助調整及推廣相關專業。

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