高緯環球第二季香港樓市研究報告：樓市整體氣氛轉趨審慎

香港2011年8月9日電 /美通社亞洲/ -- 全球较大的私有房地產服務公司高緯環球 (Cushman & Wakefield) 今日發表本港2011年第二季地產市場報告，預期銀行加息及持續收緊按揭信貸條款，令本地各種物業買賣成交量減少。商廈租金上半年升幅不少，下半年升幅將 大幅收窄，新租成交量亦將進一步縮減。零售市場氣氛熾熱，未來一年轉租高峰期，旺區租金預期再創新高。

下半年商廈租務市場轉趨審慎

根據本行數據顯示，今年第二季整體超甲級及甲級商廈淨租金，按季上升6.9%，相比第一季錄得的8.3%升幅為低。總結上半年，商廈淨租金累積升幅 達15.7%，當中以灣仔及銅鑼灣的升幅较高，達23.7%。至於各區在6月底的平均待租率為4.5%，相比第一季下調約1.2% (見表1及表2)。

高緯環球香港商務部高級董事霍佐平表示，現時中區超甲級及甲級商廈的平均淨租金已達每月每平方呎 HK$124.10，相比2008年9月的高峰僅低HK$1.70。商廈租金在第二季的升幅明顯收窄，同時新租成交個案相比第一季下調約40%，反映租戶 對高昂租金的接受程度有所減低。由於租金維持高水準，加上部份商廈並未能在短期內提供交吉單位供租戶擴充，部份租戶只得提升現存空間的使用量，如增加辦公 室的座位密度，或採用多人共用辦公桌模式，甚至將檔案儲存位置或會議室等改裝成辦公地方等，以應付人手增長的需要。

霍氏認為，今年上半年商廈租金已累積相當升幅，企業的大規模搬遷、整合及擴充的活動在過去數季已完成，加上市場中大面積的相連樓層交吉租盤寥寥可數，預期下半年商廈新租的交投量將持續減少，同時租金升幅將收窄為3至5%，個別空置率較高的商廈租金叫價將持平。

高緯環球香港執行總監蕭亮輝認為，儘管香港商廈的租金開支相比亞太區其他主要城市為高，但高租金及高吸納量在某 程度上反映香港在亞太區中營商環境及條件仍然具相當吸引力。跨國企業在過去一至兩年積極將亞太區業務比重加大，對區內房地產的需求必然增加，香港作為區內 的主要市場，必然因此受惠。另外，旅遊業興旺也刺激本地零售市道，部份零售品牌都相繼擴充其租用寫字樓及貨倉面積，直接刺激相關物業的需求。

(表1) 香港超甲級及甲級商廈的淨租金的季度變化

註: 淨租金不包括冷氣管理費及由租戶支付的房屋租賃稅款 (如有)

資料來源 – 高緯環球研究部

(表2) 香港超甲級及甲級商廈的待租率的季度變化

資料來源 – 高緯環球研究部

(表3) 第二季較大的寫字樓新租成交個案

*資料來源 – 高緯環球研究部

零售市道暢旺 日式食肆湧港

據香港旅遊發展局的統計數字，本年6月份訪港旅客為303萬人次，其中國內旅客則接近200萬人次。另據統計署的資料顯示，6月份的零售銷售總金額達313億港元，按年增長28.8%，反映零售市道表現強勁。高緯環球香港商舖部高級董事胡詠詩預 期今年下半年本地零售市道將持續暢旺，且將有更多遊客到港消費，因此吸引大量外國品牌進駐香港建立新據點。同時由於不少零售旺區商戶將於下半年租期屆滿， 預料商舖租金將趁勢攀升。現時最受注目的銅鑼灣羅素街及尖沙咀廣東道一眾業主對後市極為樂觀，而該地段的續租或轉租高峰期將為2012年中。近期較大宗的 租務成交包括有國際時裝品牌Episode租用中環中建大廈1樓全層，月租約200萬元，該址前身為HMV；另一國際時裝品牌，則以月租700萬元承租尖 沙咀新港中心G01至02、101至102及201至202號舖。

高緯環球香港商舖部董事劉耀樺指出，在過去一年多，為數不少來自日本的特色食肆正積極尋求商舖立足香港，多家日 式食肆已於香港開設第一間分店，如於旺角始創中心開業的牛陣、九龍灣德福廣場的牛角、銅鑼灣利舞臺的Colowide(宮崎和牛)、觀塘鱷魚恤中心的 CoCo Ichibanya日式咖喱屋等等。這些食肆的平均承租呎價約為每月每平方呎HK$60至$100。由於日本正逐步從311地震陰霾中走出來，很多食肆正 加快步伐於亞州地區擴張版圖，以分散業務風險，香港正是日本以外其中一個熱門選址。

加息及收緊按揭 工廈買家轉趨審慎

高緯環球香港投資部高級董事黃建文表示，由於工廈價格相對其他物業類別低，租金回報亦比較高，吸引投資者入市。 第二季買賣工廈活動暢旺並錄得多宗大手成交，其中高銀地產(0283)以8.5億元購入九龍灣英皇國際廣場最矚目。現時工廈買賣價比本年初已上升 15.3%。現時租金回報約3.5%至4%。但受近期銀行收緊按揭及貸款利率趨升等不利因素影響，工廈買賣成交量將減少而價格將會較平穩發展。預期市場買 家將更集中垂青一些租金回報較高之物業。

豪宅買賣料轉審慎

豪宅方面，金額過億的分層超級豪宅及獨立屋成交比第一季略多，第二季共錄得24宗成交。而獨立地段之買賣，集中於山頂，南區及渣甸山等，其中深水灣道3號以8億8仟8佰萬元的高價成交最為矚目，樓面地價每平方呎達10萬。中資買家佔過億豪宅買賣比例約為40%。高緯環球香港投資部高級董事方智傑表示傳統豪宅供應一向短缺，加上中資買家需求，預料價格能維持高水平。雖然第二季成交暢旺，但由於預期銀行會於第三季增加按揭息率及借貸態度轉向保守，買家亦會相應轉向審慎。

二手單位流通量低  買賣拉鋸持續  下半年難有顯著升幅

據政府統計數字，今年上半年私人住宅落成量僅4,500伙，加上7,000伙在建但仍未出售的私人住宅數目，預計全年總供應量為12,500個單 位，是1997年以來的第4低，僅高於2007年的10,500伙；但截至本年6月底，施工量已達7,500伙，預計全年施工量達 18,000-20,000伙，是近10年的第2高，逼近2001年的18,300伙。

高緯環球大中華區評值部董事張翹楚表示現時住宅施工量與落成量出現失衡情況，反映政府賣地與房屋政策的波動直接 影響房屋供應量及房屋發展進度。土地供應與房屋供應一般有3至5年的時差，房屋需求及價格也會因未來經濟狀況變化而逆轉，所以要穩定樓價，制訂房屋計劃及 增加土地供應時應計及人口增長和經濟週期等因素，並需增加各區未來數年住宅供應量的透明度。張氏續指，政府去年底推出的額外印花稅政策，雖可遏止住宅短線 炒賣，但也直接減低二手單位流通量。由於現時外圍經濟因素仍不穩，再加上貸款收緊，預計下半年樓價只會持平或不多於5%上下的空間中徘徊。

關於高緯環球 (Cushman & Wakefield)

高緯環球 (Cushman & Wakefield) 是全球较大的私有商業房地產服務公司。公司成立於1917年，在61個國家有234個辦事處和超過13000名員工。 高緯環球擁有多樣化，從小型企業到財富500企業的客戶基礎。它提供了一個完善的服務範圍，包括五個範疇：交易服務(包括代表辦公室，工業和零售房地產租 戶和業主)，資本市場(包括物業銷售，投資管理，投資銀行，債務和股權融資)，客戶解決方案(包括大型企業和業主房地產綜合戰略)，諮詢服務(包括商業和 房地產諮詢)，物業估價及諮詢(包括具有各個行業的專門知識的評估，较高和较好的使用分析，解決糾紛和訴訟支援)。為全球公認在房地產研究的領導者，該公 司出版了大量專利報告，詳情請參考網上知識中心www.cushmanwakefield.com。