英國皇家特許測量師學會:本港商廈供應嚴重短缺

香港2011年10月6日電 /美通社亞洲/ -- 英國皇家特許測量師學會（「The Royal Institution of Chartered Surveyors」或簡稱「RICS」）香港分會委託世邦魏理仕進行本港核心商業區商廈研究報告，研究本港非核心商業區的成功條件。報告旨在評估現時企業對辦公室的需求及預測未來的需求。是次研究訪問了業界、持分者及租客以評估他們的需要。同時報告亦研究三個城市非核心商業區的成功個案，以供參考。RICS今日將調查報告結果提交予香港特區政府。調查報告顯示本港甲級商廈空置率下降，供應短缺，對香港競爭力明顯構成負面影響。

報告同時顯示，即使非核心商業區租金較核心商業區有55%至79%折讓，但財經、保險、地產、及企業服務四大行業仍願意留守租金高企的核心商業區，主要因素為：提升及保持企業形象、交通網絡方便及靠近客戶，另一個原因為核心商業區商廈可提供較大面積的辦公室，尤其甲級商廈。

研究指出，由1995年至2011年第二季期間，本港甲級商廈供應經歷三次重大波動，均與本港經濟環境有密切關係:由97年金融風暴，及後科網股爆破至03年沙士爆發，空置率不斷上升。及後經濟復甦，空置率再次回落。數據顯示，甲廈空置率在每次經濟波動中，均呈一浪低於一浪的趨勢。

根據該調查，2011年至2014年期間預計本地商廈空間合共525萬方呎，即每年僅約130萬方呎，較1995至2011年平均每年有約190萬方呎供應為少。報告顯示，即使作最壞打算，本港GDP年增長下降5%，對辦公室的需求量亦只會與預計截至2014年底的供應量維持平衡。就本港經濟而言，預期短期空置率將進一步下跌。受訪者普遍認為跨國企業因商廈空間供應不足而卻步，打消進駐本港或擴張的計劃。

RICS向香港特區政府行政長官辦公室呈交有關如何解決香港商用物業嚴重短缺的建議，詳情如下：

1) 具策略的規劃

RICS 認為有必要制訂全面策略，考慮經濟、用地及規劃，以照顧到住宅需求、商業需求、市區重建及海港發展。這策略鼓勵多用途發展，並配合具效率的交通系統及綠化環境。我們支持政府致力保護本港的山脊線及維港景觀。但是由於企業十分重視交通接駁，高度限制，尤其是對接近交通樞紐的大廈而言，須個別檢討，不能一概而論。

2) 中環商廈空間重組

RICS認為核心商業區的穩定及持續的甲級商廈用地供應，有助解決用地不足問題，回應本地及國際商界團體的訴求。RICS主張再發展中環區，提升現有可使用空間，但並不佔據綠化環境及公共設施。

3) 增加核心商業區用地

RICS 提倡政府採取措施鼓勵地主出售土地，如綜合發展相鄰地皮，有助興建樓面面積更大的商業大廈。政府應鼓勵地主，或在情況許可下與私人公司合組財團，推動核心商業區內相鄰地皮綜合發展。中環的「鉛筆樓」對企業來說並不理想，尤其是大型跨國公司。其次可加快審批程序、簡化建築圖則審批程序及放寬土地租賃限制，RICS有能力支持並願意配合政府簡化建築圖則審批程序的計劃。

4) 非核心商業區商廈空間

香港大部分的財務機構已將中後勤辦公室遷往非核心商業區，例如北角、鰂魚涌及觀塘。成功的非核心商業區須具備設施及交通樞紐，可照顧資訊科技及通訊業或批發、零售及出入口業所需。倘若營運及租用成本大降，有助鼓勵企業遷往其他地區，尤其是商業環境吸引的地區。

5) 辦公室市場趨勢

儘管有證據顯示環保建築有助吸引更高的租金，但是現時可持續發展並非香港業主及租客的主要考慮因素。RICS認為，可持續發展建築的興建成本並不比傳統建築高昂，且有不少明顯的優點，例如營運成本大幅降低、租戶生產力大幅提升、現金流更穩定等。政府應更積極宣傳可持續發展的好處，投放資源於有關知識及技能、提供津貼以刺激需求，以及展開研究，找出本地可持續建築價值獲提升的實證。

RICS 香港分會甲級商廈研究報告工作小組主席霍嘉禮先生表示:「RICS認為香港欠缺切合租戶的高質素商廈，會損害香港作為企業區內或全球總部的競爭力，繼而令主要行業及金融相關行業職位流失，最終影響香港作為金融中心的吸引力。與此同時，香港的古蹟及開放空間須加以保護，這需要創新的物業發展方式。儘管非核心商業區有助舒緩空間不足的問題，對位於核心地區的辦公室的需求依然強勁，新供應需要在兩者之間取得平衡。」

關於英國皇家特許測量師學會及亞洲總部

RICS乃全球房地產以及建築業的專業指標。隨著更多市民、政府、銀行及商業機構要求更高質素的專業標準及操守，RICS專業資格已成為行內專業程度的反映。現時於全球各個已發展及發展中地區已有超過100,000測量師獲註冊成為RICS會員。

RICS乃英國皇家特許的獨立的專業組織。自1868年成立起，RICS致力建立並維持優質及專業操守的较高標準，為業界和社會於重要議題上提供公正以及權威性的意見。RICS同時規範其個別會員及公司會員，以保持较高的專業水準，讓其能為客戶提供较佳服務。

RICS亞洲總部支援覆蓋亞洲區的逾11,000名個人會員，旨在透推廣專業標準、较佳作業守則及國際經驗，協助地產及建築業於該等城市的發展。學會推廣RICS及其會員成為地產界不可或缺的顧問，同時確保能為會員提供相關服務及發展機會。

RICS亞洲區總部的網絡覆蓋位於汶萊、馬來西亞、新加坡、泰國、中華人民共和國及香港特別行政區的國家級機構及本地組織。RICS亞洲區分會會員遍佈孟加拉、不丹、緬甸、柬埔寨、印尼、日本、吉里巴斯、老撾、澳門、蒙古、尼泊爾、北韓、南韓、台灣、馬爾代夫、菲律賓、東帝汶及越南。有關資料，請瀏覽：www.ricsasia.org。

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