高緯環球張翹楚：復建居屋似緩兵之計

香港2011年10月12日電 /美通社亞洲/ -- 高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，今次政府宣佈復建居屋，首批數量為2,500個，並放寬申請家庭入息上限等等措施，相信可舒緩市民對復建居屋的渴求，但實際作用不大，因復建居屋较快要2016/2017年才見成果，屆時已是新一任特首的首五年任期的尾聲，居屋政策能否繼續也成疑，況且2016/2017年後四年，共建17,000伙，每年平均約五千伙，而首年僅推2,500伙，對整體房屋供應量影響實屬輕微。畢竟復建居屋的逼切性比用以解決最基本住房問題的公屋供應為低，先後有序是理所當然的。再者，現時經濟及樓市市況均不太明朗，此次施政報告的居屋措施，不愧為良好的緩兵之計，既回應了市民聲音，又不為下屆特首添壓，更不會對現市樓市的不明朗因素增添疑團。

張續指，暫且不提居屋遠水救近火的事，政府宣佈放寬居屋申請者家庭入息上限至每月30,000元，並以供樓負擔比率不過於四成為參考，即家庭每月可負擔12,000元供樓開支，以兩厘半息率、七成貸款、供25年計算，即可購置約市值380萬元的樓宇，當然要以能負擔過百萬首期為大前題，按施政報告，居屋訂價為150萬至200萬港元，供款與入息比率將可下調，對中產家庭的供樓負擔確是有幫助，相信此居屋訂價與私樓重疊的空間很微。至於居屋數量方面，根據本港人口增長數據，本港每年約需20,000至25,000個單位，而政府早前公佈往後每年約可提供20,000個私樓單位，故相信加入新居屋數量，仍貼近市場需求，未會為樓市構成壓力。

另政府亦建議新居屋日後轉售將以購入價計算補地價金額，以增加居屋二手市場流通率，張氏認為此舉措僅可增加居屋業主日後轉售之獲利幅度，是否增加流通率則視乎當時樓市狀況而定，對舒緩住屋需求並無實質作用。

張續指，政府將置安心計劃由「先租後買」改為「可租可買」，令計劃幾近等同居屋，且估計置安心計劃之單位質素與居屋相約，故相信亦難對樓價構成重大影響。而引入「封頂價」則可令參與計劃的市民，日後購入單位將更有預算，但變相亦是一種補貼機制，尤以樓市興旺時，政府此等期權合約形式計劃，在政府帳上是間接增加成本。

張續指出施政報告提出的土地供應量需關注，因政府打算開發土地以每年40,000個住房供應量為基礎，相信對日後長期房屋供應有一定作用，而不管居屋或置安心計劃，又或是準備開發的土地計劃，均集中新界區，對新界區長遠的樓價有一定壓力，反觀港島區，於報告內僅提及摩星嶺及堅尼地城兩處可考慮改建的土地，相信對港島區樓價有穩定作用。施政報告重點勾劃九龍東發展，相信九龍東必定成為二線商業區龍頭，反觀現時九龍東與港島中區租金價差甚遠，達4倍之多，相信往後九龍東的商業樓宇租金升幅仍有一定潛力。

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