高緯環球2012年本港及亞太區樓市展望：難逃環球經濟陰霾　除商舖外本港樓市整體趨跌

香港2012年1月30日電 /美通社亞洲/ -- 全球较大的私有商業房地產服務公司高緯環球(Cushman & Wakefield)今日公佈2012年本港及亞太區樓市展望，內容涵蓋商廈市場、投資市場及住宅市場，詳細內容如下：

預期甲廈租務成交銳減  租金跌5%至15%

香港2011年第四季各區寫字樓的平均租金相對第三季下調約4%至每月每平方呎港幣69.60元，而待租率由第三季的3.9%下調至3.6%；當中中區 (包括上環、中環及金鐘區) 的平均租金下調至每月每平方呎港幣118.30元，跌幅達5.9%，是各區之冠。高緯環球香港執行總監蕭亮輝表示，此情況反映中區的金融及銀行業租戶因歐債危機、環球金融市場不穩及本地股市疲弱等因素減少或暫停擴充寫字樓；同時業主對未來一年經濟狀況未感樂觀，紛紛調低寫字樓租金叫價及提供更具彈性租賃條款，以吸引現租戶續約及引進新租戶。

高緯環球香港研究部經理蘇利民指出，2011年全年各區甲級寫字樓的新租成交個案共418宗，合共約363萬平方呎。當中229宗的成交個案發生於上半年，而下半年則減至189宗，減幅達17.5%。港島各區平均減幅超過27.7%；反觀尖沙咀下半年成交個案則增加達38%。高緯環球香港商業部高級董事霍佐平指出，由於中區寫字樓租金高昂，環球經濟前境欠樂觀，下半年租戶在同區增租及搬遷的個案減少，加上港島其他區域如灣仔/銅鑼灣及港島東的待租率下調至2.4%，直接引致港島區的成交個案減少，同時亦間接使租金水平滯後的尖沙咀區成交個案增加。展望2012年的寫字樓租務市場，霍氏認為各區的平均待租率將維持在3-4%的水平。由於缺乏租金相宜的新盤供應以刺激租戶搬遷活動，預期整體新租成交個案及面積將進一步減少，有機會只得2011年的5至6成左右；而各區平均租金將下調約5-10%，中區將達15%。如環球經濟狀況進一步惡化，租金下調幅度將增加約5-10%。

國際品牌湧港核心舖位求過於供

據香港旅遊發展局的統計數字，2011年全年訪港旅客為4,192萬人次，其中國內旅客則接近2,810萬人次。另據統計署的資料顯示，全年零售銷售總金額約4,000億港元，反映零售市道強勁。高緯環球香港商舖部高級董事胡詠詩表示，本港經濟基礎穩固，加上內地豪客來港有增無減，對名牌消費品需求熱切，預期2012年本地零售市道將持續暢旺，而受歐債危機影響的部份國際品牌亦會積極進駐本港。因此，本港核心區零售舖位將繼續求過於供，成為眾多國際品牌兵家必爭之地。由於不少零售旺區商戶將於下半年租期屆滿，預料商舖租金將趁勢攀升，相比2011年，今年核心地區租金將有25%-35%升幅，其餘區域地舖升幅則約有15%-20%。近期較大宗的租務成交包括連卡佛旗下品牌LAB租用中環泛海大廈地下至1樓全層，月租約350萬元，該址現為中藝百貨公司。

食肆商舖仍活躍  同受惠於內地旅客

餐飲營運商在市場上保持活躍，繼續爭奪核心區的食肆商舖。高緯環球香港商舖部董事劉耀樺指出，食肆商舖租金在第四季度錄得小幅上升並創新高。在銅鑼灣及尖沙咀舖租已超過上一年同期約10%。部份餐飲租戶在無其他選擇的情況下屈服於現實承擔舖租升幅，同時也有部份經營者被逼遷至非黃金地段或較高樓層繼續營業。此外，食肆營運商同時受迅速增加的工資和食品價格以致經營成本持續上升。劉氏認為，環球經濟增長將於2012年略有下降，預計消費者支出將轉向謹慎，大企業裁員情況也將影響市民外出消費及用膳的意慾，但今年國內旅客消費將持續增長，旅客增加在餐飲方面的消費可望抵消舖租、工資及食材上漲對食肆營運商的影響。2012年旺區地段餐飲舖租一般將有10%至15%的升幅。

去年大手成交宗數及金額回落  下半年更為顯著

據高緯環球研究部資料顯示，於2011年，超過港幣一億元之成交共有254宗，總成交金額為港幣807億元。而於2010年，超過港幣一億元之成交共有314宗，總成交金額為港幣925億元。2011年與2010年比較，總成金交額只下跌12.8%，但成交宗數則比2010年下跌19%。高緯環球香港投資部高級董事方智傑表示，2011年總成交額中188億元為新加坡楓樹基金購入九龍塘又一城商場，而此成交金額亦破香港紀錄。實際上投資物業市場氣氛於去年下半年已轉淡，成交量持續減少。下半年超過港幣一億元的成交宗數只有83宗，對比上半年171宗減少51%，主要原因是外圍經濟惡化，影響投資氣氛；再加上銀行收緊按揭，按息也由約少於一厘大幅上升至三厘，使大部份投資者都採取觀望態度。高緯環球香港投資部高級董事黃建文表示，雖然氣氛轉淡，但外資基金及房地產基金相對活躍，原因是基金坐擁大量現金，所以會於市場購買高回報及有潛力升值之物業，例如兩個新加坡基金所購買的酒店物業及領匯購買的商場等，租金回報率均超過4%。

展望2012年，由於歐債市場惡化，加上中國大陸經濟放緩，大部份投資者將會繼續採取觀望態度，預期成交量於上半年依然低迷。在低成交量及淡靜氣氛下，個別物業價格會向下調整。

2012年中小型住宅樓價料下跌最多一成半

高緯環球大中華區評值部董事張翹楚表示2012年，第一及第二季度，住宅市場將承接去年走勢，表現依然呆滯，無論房屋政策及經濟環境都要等下半年，特首換班及歐元區經濟明朗化後，才會有較大變化。根據土地註冊處統計數字，2011年第四季私人住宅成交僅錄13,739宗，按年跌57%。據差餉物業估價署資料顯示，私人住宅樓價自第三季開始錄得按季度跌幅2.1%。市場上持續有業主轉售為租，雖然租盤量上升，但第四季租金仍按年上升8.3%，而按季度表現則持平。短期而言，租盤會因業主封盤，轉賣為租而增加，對租金構成壓力，但中長線而言，若成交量持續減小，新盤承接速度減慢和新婚家庭趨向租住私人房屋等因素，租金下調空間將有限，預計因住宅價格下跌，但租金靠穩，住宅回報率因此有20至50點子上升空間。

政府推出招標及拍賣住宅土地合共21塊，提供約6,800個單位，加上西鐵沿線的南昌站及荃灣西站三塊地皮(約6,600個單位)，估計將為未來住宅市場提供約13,400個單位。另外，根據發展局統計數字，每年市場平均約有3,300個單位通過修訂土地契約或從換地項目而來。再加上2012年首季度截標的三塊住宅土地，合共提供約1,700個住宅單位，2011年至今提供約18,400個單位。

由於市場上的供應將續步回升，政府亦無明確調整壓抑樓市措施意向，環球經濟難於短時間內走出困局， 預期2012年香港住宅物業市場將會進一步受壓，預計中小型住宅將有較大幅度調整，全年將達10-15%，但對3,000萬港元以上豪宅影響為較輕微，全年調整預料將在5-10%以內。

亞太區樓市增長放緩  料GDP增長可達5%

高緯環球亞太區研究部董事總經理Sigrid Zialcita表示，區內整體增長放緩，但仍未預見衰退出現。預計區內整體國內生產總值(GDP)增長4%至5%，相對上，美國、歐洲、中東及非洲的增長已跌至1%至2%。然而，亞太區經濟仍不能在全球性尤其歐美經濟氣氛下滑中免疫，惟由於亞太區有多個利好因素，包括健康的內需，可促進區內積極互動，同時亦可盡量減少與歐債相關及區內各地政府的救市舉動。在投資方面，區內多數市場經濟環境持續保持升勢，樓市基本穩建及資金仍充裕，亞太區仍處於樓市投資的有利位置。整體而言，亞太區樓市於2012年將仍是活躍市場，在全球經濟環境充滿挑戰的情況下保持健康。

關於Cushman & Wakefield (高緯環球)

Cushman & Wakefield (高緯環球)是全球较大的私有商業房地產服務公司。公司成立於1917年，在60個國家有235個辦事處和超過13000名員工。高緯環球擁有多樣化，從小型企業到財富500企業的客戶基礎。它提供了一個完善的服務範圍，包括五個範疇：交易服務(包括代表辦公室，工業和零售房地產租戶和業主)，資本市場(包括物業銷售，投資管理，投資銀行，債務和股權融資)，客戶解決方案(包括大型企業和業主房地產綜合戰略)，諮詢服務(包括商業和房地產諮詢)，物業估價及諮詢(包括具有各個行業的專門知識的評估，较高和较好的使用分析，解決糾紛和訴訟支持)。為全球公認在房地產研究的領導者，該公司出版了大量專利報告，詳情請參考網上知識中心www.cushmanwakefield.com。