高緯環球：2013年商廈租金除中區外均有望增長；低息環境令樓價微升

香港2013年1月29日電 /美通社/ -- 全球较大型的私人商業地產服務公司高緯環球今日公佈2012年香港地產市場表現回顧及2013年前景展望。

中國經濟復甦，全球需求改善，2013年本地經濟將會受惠

中國出口環境改善連帶製造業復甦，使中國整體經濟在2012年增長達7.8%，高於大部份市場分析員預期。高緯環球大中華區行政董事總經理何偉度表示：「中國經濟復甦及國內消費上升，香港經濟預料在2013年也因而受惠。除了帶動貿易行業外，這也將吸引更多中國大陸旅客來港作商務和休閒旅遊。」高緯環球預期香港今年出口增長將上升，而零售及旅遊業表現亦會向好。這些因素將支持物業價格在今年保持平穩，並預期整體租戶需求將維持健康水平。

除中區外，商廈需求仍然健康，帶動2013年租金增長

整體商廈租賃市場2012年表現略勝於預期。需求維持健康，令整體待租率保持在5%以下，以及整體租金水平上升達8.9%。然而，市場在過去十二個月表現迥異。誠如預期，中區需求減慢，租金明顯下調。其他地區的需求則維持正面，待租率偏低令租金保持穩定或上升。中區平均租金在2012年下降16.8%至每月每方呎港幣98.4元，反映業主受到多國債務危機、經濟放緩及金融機構整合的影響下而調低租金。市場對中區甲級商廈需求減少，待租率由2011年底的5.1%升至2012年底的7.3%。高緯環球香港區執行總監蕭亮輝表示：「儘管中區商廈待租率略升，租用率仍然處於健康及高水平；如經濟環境一旦改善並刺激需求增加，將令市場再次出現供不應求的情況。我們預期市場在未來一年仍將受壓，但有望於2014年初回復升軌。」

九龍區商廈市場於2012年繼續急速擴張。需求殷切，令九龍區商廈待租率在2012年下半年降至新低並維持在3.0%以下。極低的待租率令租金穩定及健康地增長，且在2012年下半年加快。九龍東表現较佳，租金按年上升27%。另外，2012年的各區新租賃成交面積合共406萬方呎，按年增加 11.8%。除港島東外，所有地區的新租賃樓面均在過去十二個月內增加。高緯環球香港商業部高級董事霍佐平表示：「新租賃成交面積增加顯示整體市場對商廈的需求殷切。由於中小型租戶在市場活躍，使中區的新租賃成交面積增加，並抵銷金融機構整合的部份負面影響。」展望2013年，由於中區待租率續升及整體需求下跌，霍氏預期租金將在未來十二個月內下調10%。但高緯環球預期中區商廈市場在2013年底將會因外圍經濟環境有所改善而轉趨穩定。其他地區方面，強勁需求及持續低待租率的情況將令租金上升3%至10%，九龍東及九龍西商廈市場租金則預料上升10%。

零售市場一枝獨秀，租金成全球之冠

過去一年，由於零售需求有增無減，商鋪市場表現比其他市場為佳。但由於零售銷售額增長減慢及奢侈品銷售情況反覆，銷售額及旅客消費額表現稍遜。零售銷售按年增長率減慢，2012年1月至11月的實質增長率為7.1%。奢侈品包括手錶、珠寶及其他貴重物品的銷售額在2012年5月至11月的七個月期間，連續五個月錄得按年負增長。除因2011年基值高外，內地旅客消費模式改變亦是原因之一。但零售市場仍然增長，並將繼續受惠於良好的旅遊業表現。2012年首十一個月期間，訪港旅客總人次及內地訪港旅客人次按年分別增加16.1% 及24.4%。高緯環球香港商舖部高級董事胡詠詩表示︰「奢侈品及高價貨品銷售額下降，影響整體零售銷售額，我們可以看到這個市場正在降溫。實際銷售額增長放緩以及旅客消費模式轉變，令部份零售商及品牌重新部署擴展計劃，市場因而在2012年下半年出現更多的空置店舖。另外，部份業主叫價過高，也引致空置店舖數量增加。」儘管內地旅客購買奢侈品的金額下跌，他們仍然是商戶的主要收入來源，而零售品牌日益著重這些旅客。高級及時裝品牌繼續在本港及中國大陸進佔主要購物區及開設旗艦店，以追求銷售長期增長。最近Hugo Boss在中環開設旗艦店。胡氏補充：「亞洲仍然是零售商增長的主要區域，不同品牌均有意進駐香港市場。具名氣的品牌將繼續尋找有限的主要零售地段，以提升在內地旅客間的認知度。」在2012年，所有傳統主要購物區的街舖租金平均增長逾30%，香港街舖租金更是2012年的全球之冠。展望2013年，經濟環境轉差將為零售業帶來挑戰，零售銷售額增長將轉趨保守。上述因素加上現時租金高企，2013年增長率將放緩，預期全年各區平均租金升幅將為5%以內。

2012年投資者需求並無退減及價格上揚，2013年情況將持續

儘管2012年經濟增長放緩，金融市場波動，房地產投資市場仍十分活躍，價格繼續上升。高緯環球研究部資料顯示，在2012年，全港錄得404宗金額逾港幣一億元的大額物業交易，按年增長53%，總額為港幣1,237億元，按年增長逾50 %。多國推出量化寬鬆措施，低息環境加上銀根鬆動，刺激投資者投資物業。此外，更多針對樓市的政策措施，包括向非本港永久居民及有限公司徵收15% 的買家印花稅，令更多資金流入非住宅物業投資市場。高緯環球香港投資部高級董事方智傑表示：「高緯環球預期2013年低息環境將持續，投資者將集中投資在非住宅物業。雖然市場上有憂慮政府推出管制市場的政策，但商廈、商舖及工廈價格升勢持續並接近或創下新高。」 就近日市況而言，低租金回報及價格續升的情況將會繼續。然而，部份市場及地區的價格已錄得新高，預期2013年價格增長將放慢。更多投資者將重心轉到二線地區，這些地區的入場費及回報均較高。高緯環球預料商廈及零售物業的平均價格在2013年將分別上升10%及5%。

供應緊絀及用家需求殷切，中小住宅2013年樓價升5% 至10%

2012年初住宅市場表現呆滯，其後於三月回復信心而反彈，帶來中等至強勁的銷售額。股市向好、低息環境及更多量化寬鬆措施令更多買家在2012年入市，推動交投量及樓價上升。整體住宅市場在2012年共錄得81,333宗交易，交易額合共為港幣4,523億元。成交宗數按年略跌 3.7%，全年交易額則按年上升2.2%。更嚴厲的額外印花稅及新推出的買家印花稅令樓市在十一月轉趨淡靜，十二月的市場成交宗數急劇下滑，買家多採取觀望態度。高緯環球評值及專業顧問部大中華區董事張翹楚表示：「政府近日公佈的施政報告再次表明有意增加公私營住宅供應，但措施見效需時，仍須待新增住宅落成後方見影響。」在短中期而言，利率繼續偏低，住宅供應有限。買家印花稅措施已令部份買家及炒賣者離場，但用家需求仍然非常殷切。低息環境及通脹壓力下，以及未來數年供應有限，將令用家及首次置業的買家入市，他們擔心樓價可能面臨上升壓力。中小住宅價格於2013年將上升5%至10%，而售價介乎港幣2,000萬至5,000萬元的住宅最受額外印花稅及買家印花稅影響，樓價升幅將較中小住宅的為少。

2012年主要商廈新租賃成交個案

2012年主要零售商舖租賃成交個案

關於Cushman & Wakefield (高緯環球)

高緯環球是世界较大的私人房地產諮詢服務公司，為客戶提供與房地產租賃、投資相關的全方位諮詢服務，在全球各大市場處於領先地位。公司成立於1917年，在全球60個國家擁有超過253個辦公室，員工超過14,000名。公司業務覆蓋與房地產相關的各個領域，包括租賃、銷售與收購、債務和股權融資、投資銀行、企業房地產服務、物業管理、設備設施管理、專案管理、諮詢和估值等。公司各地管理物業資產價值超過40億美元。高緯環球是全球認可的房地產研究專家，公司網站提供一系列房地產研究報告(www.cushmanwakefield.com/knowledge)。高緯環球在中國有六個辦公室，分佈於北京、上海、成都、廣州、深圳和香港。更多內容，請訪問www.cushmanwakefield.com。

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