香港商用物業市場隨投資放緩而偏軟日本租戶及投資熱續強勁

香港2013年11月11日電 /美通社/ -- 英國皇家特許測量師學會(「The Royal Institution of Chartered Surveyors」或簡稱「RICS」) 2013年第三季度亞洲商業地產調查顯示，香港之商用物業市場整體氣氛有轉壞的跡象，而日本表現則繼續超越包括中國大陸、香港及新加坡主要的亞洲市場。

香港租戶及投資者的氣氛轉差

反映租賃市場的 RICS 租戶市場情緒指數 (RICS Occupier Sentiment Index, OSI) 數據指出，由於香港商用物業的租戶需求大幅下滑，淨值由正增長變成負增長。雖然租戶需求下跌及供應續升，租金預期仍呈正面，但淨值增長大幅減少。在投資市場方面，RICS 投資市場情緒指數 (RICS Investment Sentiment Index, ISI) 回到負淨值區，主要原因投資者對市場信心轉為負面，零售、工業甚至寫字樓市場走勢均見轉弱，受訪者更估計第四季的物業價格會下跌。調查結果指出，由於第四季或有可能出現銀主盤物業數量上升，相信這對價格會造成壓力。

日本表現繼續超越其他亞洲主要的市場

日本自2008至2009年經濟大衰退以後，錄得最強勁的商用物業空間需求及租金升幅預期。全新房地產項目開工數量有加快趨勢，這可能是反映租戶需求目前正急速增長。投資市場方面，根據第三季 ISI 顯示，日本市場的的增長動力繼續更進一步，無論投資者的查詢數量以至預期交投量都大幅增加，因此強化商用物業價格繼續上升的預期。受訪者預計，市場上的不良資產水平在未來數個月內將進一步下跌，主要反映經濟前景改善。

新加坡市場維持穩定

新加坡市場方面，租金預計仍會於在短期內上升，但因可供租用的樓面供應持續上升，租金增長幅度會受壓。過去數年，新加坡的可供租用樓面正穩定地增長，預計未來仍會持續上升，主要原因是有不少新發展項目會完成。此外在投資市場方面，投資者查詢量有增多之勢，但預計第四季物業價格及成交量只會保持穩定。

RICS 高級經濟師吳俊毅表示：「大多數的亞洲商用物業市場經歷租戶需求溫和增長的一個季度，而日本市場則繼續呈現較大的需求並且交投相當活躍，所以日本是第三季亞洲表現最突出的市場。事實上，日本租賃市場的強勁表現仍然是今季調查所得到的主要現象之一，這是因為日本經濟繼續穩步改善。因此，大量的租賃需求推動日本幾個主要的城市，特別是東京的租金在過去數個季度顯著上升，我們相信這樣的情況未來數季將仍會持續。與此同時，投資信心在過去幾季強勁復蘇，令投資活動重新活躍致成交量回升。短期內，市場對其經濟繼續有好表現仍保持一定程度的信心，將會讓投資者維持商用物業的投資力度。另一方面來看，香港商用物業市場整體氣氛在過去幾個季度出現逆轉的情況，市場上主要的租客或投資者目前對市場前景的看法較今年初更為悲觀。此外，亞洲主要的城市如新加坡及香港，其商用物業成交量預計在未來數個季度將會有放緩的趨勢，而樓價及租金將很可能會保持穩定。」

註釋：

RICS 租戶市場情緒指數 (OSI)：OSI 由租賃市場淨平均值的三大數據組成，包括租戶需求、租賃優惠誘因及租金水平預期的加權平均讀數。

RICS 投資市場情緒指數 (ISI)：ISI 通過三項投資市場相關加權平均值淨讀數組成，包括投資查詢、資本價值預期及銀主盤供應。

淨平均值：淨平均值百分比或分數計算方法 -- 彙報「上升」的接受調查者數量減去彙報「下降」的接受調查者數量。

關於是次調查：此調查的完整報告請從 http://www.rics.org/economics 下載。RICS 全球商業房地產調查報告是一份季度性指南，以調查全球商業地產投資和用戶市場發展趨勢為主。