理想城市集團張聖典：三幅啟德住宅地共值88億港元

香港2014年2月14日電 /美通社/ -- 理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，將於下周五（二月二十一日）截標的三幅啟德第1I區（新九龍內地段第6525號，第6526號及第6527號）私人住宅用地，觀乎啟德發展區未來前景及參考去年同區地皮成交價格，估值有望造好。本行對第6525號地皮估值為約27.5億港元，平均每方呎樓面地價均為約5,300港元；第6526號地皮估值則為約27.6億港元，平均每方呎樓面地價均為約5,000港元；而第6527號地皮估值約33億港元，平均每方呎樓面地價均為約5,500港元。

是次招標的三幅土地均位於啟德新發展區內，毗鄰去年6月中國海外投得的另外兩幅地皮。其中第6525號地皮佔地94,508平方呎，較為鄰近彩虹及麗晶花園方向，若以较高5.5倍地積比發展，可建總樓面約519,794平方呎；第6526號地皮佔地100,245平方呎，以较高5.5倍地積比發展，可建總樓面約551,343平方呎；至於第6527號地皮佔地109,244平方呎，為三幅土地中较大一幅，前臨未來啟德河位置，若以较高5.5倍地積比發展，可建總樓面約600,836平方呎。雖然三地均受建屋數量限制（第6525號地皮為805伙，而第6526號為855伙，第6527號則為930伙）及高度限制（不得高於香港主水平基準120米）條款約束，並需分作高低座發展以減少屏風效應，但由於啟德將成未來香港發展的新核心區，相信各發展商均有意於區內立足，預期地皮可吸引發展商踴躍競投；加上對上一次區內成交地皮受「港人港地」條款影響，仍造出較市場預期為高的成交價，相信是次不受「港人港地」條款影響的三幅土地有望承出更高造價。同時亦需留意，因應城規會所設定的現行地積比將於2017年11月到期，發展商需要趕於限期前完成規劃並獲審批以免影響發展；加上通往地盤的連接路尚未完成（預期今年第4季度完工），或會影響發展進度。

張聖典預計地皮將作高低座住宅樓宇混合發展，分別提供805、855及930個住宅單位。雖然三地互相接壤，但估值上會有所分歧。第6525號地皮樓面地價每呎估計為5,300港元；而第6526號地皮因為被另外兩幅土地所包圍，相信景觀將受另外兩地及早前中海所投得土地影響，估值上相對保守，樓面地價每呎為5,000港元；至於前臨未來啟德河的第6527號地皮估價相對為较高，樓面地價每呎可達5,500港元。預計三幅土地成交價將分別為約27.5億、約27.6億及約33億港元，預計項目落成後實用呎價將為14,000-15,000港元。