理想城市集團張聖典：長沙灣、筲箕灣及大圍三兩地共值15.2億港元

香港2014年2月21日電 /美通社/ -- 理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，今日開始招標的長沙灣道商業用地（新九龍內地段第6410號）及兩幅分別位於筲箕灣愛勤道與愛德街交界（筲箕灣內地段第854號）和大圍美田路（沙田巿地段第604號）的住宅用地，由於各受不同限制影響，相信造價會較為保守。本行對長沙灣道商業地估值約為9.5億港元，平均每方呎樓面地價約為4,900港元；而筲箕灣住宅用地估值則為約3.6億港元，平均每方呎樓面地價為7,700港元；至於大圍住宅用地估值則為約2.1億港元，平均每方呎樓面地價為4,000港元。

張聖典指，長沙灣商業用地位處交通要道-長沙灣道之上，與長沙灣及荔枝角地鐵站均相距不遠，地理位置方便，用作酒店或寫字樓發展均合適。賣地章程標明地皮將受高度限制（不高於香港主水平基準100米），同時規定中標者需負責興建一個面積3,724平方呎的郵政局及其附屬泊車處和上落客貨區，並需將上述已被計算入總樓面面積的部份交還政府，發展商需負責拆卸地皮上現有建築，相信發展商出價時會因應該條款調整出價。地盤面積約16,129平方呎，指定作非工業（不包括私人住宅、倉庫及加油站）用途，將以約12倍地積比發展，可建總樓面（包括郵政局面積）193,537萬平方呎。張聖典預計，地皮料值9.5億港元，每方呎樓面地價為4,900港元。參考鄰近項目，預期本項目落成後的實用呎價達14,000港元。

至於筲箕灣住宅地前臨愛秩序灣海濱長廊，坐擁鯉魚門海景，佔地5,128平方呎，指定作私人住宅用途，將以約9倍地積比發展，可建總樓面約46,145方呎。由於鄰近亦有大型私人住宅屋苑，發展商可以參考上述屋苑售價釐定入標價。唯該地皮有部份面積因需預留作渠務工程用途而被劃作不可構設建築物地段，令地皮可用面積減少，加上設有所建樓宇將不得高於香港主水平基準120米的商度限制，對發展商造成規限。張聖典預計項目估值約3.6億港元，平均每方呎樓面樓面地價7,700港元，預期項目落成後的實用呎價達22,000港元。

另外一幅位於大圍美田路的土地，佔地7,395平方呎，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，若以较高約7.1倍地積比發展，可建總樓面約52,539方呎。根據賣地章程，該項目的较低三層樓面可用作商業發展用途，而項目较高的商業樓面面積則為22,185平方呎。項目受高度限制影響，所建樓宇將不得高於香港主水平基準90米，而中標發展商亦需就噪音問題進行環境評估，同時需負責鋪設項目前方的公用行人路，估計上述因素會反映於發展商的出價之上。該地皮呈不規則形狀，當中有一狹長地帶相信難以用作樓宇建築，相信將對中標發展商如何可以盡用土地構成一大考驗。而且該地皮與大圍鐵路站有一段距離，未必能借地舖面積大幅提升土地估值。加上項目前臨青沙公路，既受高速公路噪音影響，部份低層單位景觀亦將被遮擋。張聖典預計項目估值約2.1億港元，平均每方呎樓面樓面地價4,000港元，預期項目落成後的實用呎價達12,000港元。