從物管行業大爆炸時代，看德商產投服務的差異化打法

成都2022年1月10日 /美通社/ -- 當下，地產開發商正在迎來史無前例的挑戰。但令人驚奇的是，資本市場仍然對地產相關的物業管理服務行業表現出了極大的興趣。Choice數據顯示，融創、保利、碧桂園的滾動市盈率都在5倍左右，而融創服務、保利服務、碧桂園服務的滾動市盈率均維持在20倍左右，物業管理服務企業的估值水準遠超地產企業。

資本市場看好物業管理服務行業的邏輯不難理解。一方面，物業管理服務行業的商業模式更優秀，擁有輕資產運營的特性；另一方面，物業管理服務行業的市場規模足夠大。東方證券研報指出，到2030年，基礎物業管理服務市場規模將達1.7萬億元。

優秀的商業模式疊加龐大的市場規模，也吸引諸多巨頭進入物業管理服務賽道，導致行業分化加劇，競爭趨於白熱化。那麼，中等規模的物業管理服務企業，應該如何抓住行業的歷史機遇呢？

德商產投服務（02270.hk）提供了一個不錯的參考案例。

作為一家深耕川渝地區的物業管理服務公司，德商產投服務的收入規模並不算大，但近幾年的收入水準卻提升迅猛。招股書顯示，2018年至2020年及2021年前5個月，德商產投服務的收入分別為6396.4萬元、6911.6萬元、1.27922億元及8915.9萬元。2018年至2020年，公司收入的年複合增長率約為41.4%。

德商產投服務業績高速增長的原因主要有兩點：一是德商產投服務聚焦中高端物業管理服務市場，同時深耕經濟高速增長的川渝地區，形成了獨特的差異化競爭優勢；二是德商產投服務背靠德商置業集團，集團的強力支撐，疊加公司強悍的並購整合能力，為其業績增長保駕護航。

物管大爆炸時代，行業分化進行時

從當下視角來看，物業管理服務行業是一個規模龐大且依舊在高速增長的行業。東方證券研報指出，到2030年，物業管理服務行業管理面積將達到約369億平米，基礎物業管理服務市場規模達1.7萬億元，行業總規模(基礎服務+增值服務)將超過2.5萬億元。

背後的原因不難理解。一方面，過去由於城市化水準較低，住宅物業滲透率並不算高。近年來，隨著城市化水準的提升，住宅物業滲透率也持續提升。中指院數據顯示，2020年總存量物業滲透率為53.5%，相較於2015年提升10.2個百分點，但相較於北京93.7%的住宅物業滲透率仍然存在巨大的提升空間。

另一方面，非住宅物業管理業務的天花板也在持續提升。從上圖的趨勢來看，2020年非住宅在管面積增速明顯高於住宅在管面積增速。

某種程度上說，當下的物業管理服務行業處於存量優化和增量擴張並行的發展階段。

從存量市場角度來看，龍頭物業管理服務公司正在快速擴張，市占率迅速提高，行業集中度向地產行業靠近，市場競爭趨於白熱化。

從增量市場角度來看，部分物業管理服務企業開始打造第二條增長曲線，發力非業主增值服務、三供一業、城市服務、商業運營服務等高毛利業務，開闢新的戰場。

上述變化帶來的結果是，物業管理服務行業的發展正在出現分化。中指數據顯示，2021年，物業管理服務行業百強企業的市場份額達到52.10%，相較於2020年提升了1.09個百分點；但TOP10的物業管理服務企業市場份額為16.11%，相較於2020年提升5.94個百分點。頭部物業管理服務公司市場份額的提升速度明顯高於行業平均水準。

即使如此，相較於地產開發行業百強企業高達75%的市場份額，物業管理服務行業的集中度仍有較大提升空間。這意味著，現有的玩家們仍然有機會完成「鯉魚躍龍門」。站在十年後看當下，一場關於物業管理服務行業的諸侯分化、洗牌大戰已經拉開了帷幕。

一個值得思考的問題是，中等規模的物業管理服務企業應該如何抓住機遇實現進一步發展呢？

瞄準中高端市場，德商產投服務的差異化競爭

在競爭愈發激烈的物業管理服務市場上，德商產投服務的業績能夠保持連年高速增長，主要得益於公司定位差異化發展。所謂差異化，主要有兩點：聚焦門檻更高的中高端物業管理服務市場，以及選擇了深耕經濟高速增長且競爭沒那麼激烈的川渝地區。

先說前者，與絕大部分物業管理服務公司不同，德商產投服務主要聚焦於中高端物業管理服務市場。招股書顯示，2020年，德商產投服務在管平均物業管理費為3.9元，較成都市物業平均物業管理費2.6元高50.0%，較全國物業的平均物業管理費1.9元高105.3%。

德商產投服務聚焦中高端物業服務市場的意義，體現在兩個方面。

一方面，聚焦門檻更高的中高端物業管理服務市場，可以避開競爭激烈的低端市場；另一方面，這不僅能夠幫助公司開拓更多元的產業鏈服務，還能幫助其塑造良好的品牌口碑。

從目前看，德商產投服務積累的全產業價值鏈服務能力，以及良好的品牌口碑，也推動了其增值服務、商業運營等業務的增長。招股書顯示，德商產投服務在2018、2019、2020年的增值服務收入分別為3381.1萬元、3493.2萬元、6648.7萬元。

從行業視角來看，增值服務、商業運營等業務能大幅提高德商產投服務的綜合實力。具體來看，增值服務業務的毛利率更高，不僅可以提高公司整體的盈利能力，還可以幫助公司打造多元化營收曲線，增強公司的抗風險能力。

品牌塑造方面，德商產投服務也曾獲得多項行業榮譽。比如，2018年公司被成都市物業管理協會評為"2018成都市物業服務企業綜合實力50強"；2021年，公司被中國指數研究院評為"2021中國物業管理服務百強企業"。

除了聚焦中高端物業服務市場，區位優勢也是德商產投服務實現差異化發展的重要因素。從地域上看，德商產投服務選擇深耕川渝地區，不僅避開了激烈的競爭，也充分享受到成渝經濟圈快速增長的發展紅利。

根據弗若斯特沙利文數據，2015年至2020年，川渝地區物業管理服務公司的總收益從312億元增加到551億元，年複合增長率為12.0%；預計到2025年，川渝地區物業管理服務的總收益將達到924億元，2020年至2025年的年複合增長率為10.9%。

綜合來看，聚焦中高端市場令德商產投服務具備了全產業價值鏈服務能力，進而可以更順暢地拓展增值服務、商業運營服務等其他服務，提高公司綜合實力；而深耕物業管理服務增速迅猛的川渝地區，則讓德商產投服務收穫了與城市發展「共振」的歷史性機遇。

從這個角度來說，差異化的打法令德商產投服務有了搶佔更多市場份額的底氣。

多元化擴張，推動德商產投服務走向價值新起點

在行業大分化的大背景下，規模仍然是物業管理服務企業的首要發展方向。對物業管理服務企業來說，規模主要體現在在管面積。

過去幾年，德商產投服務在管面積的增長同樣十分迅猛。招股書顯示，2018至2020年及2021年前5個月，公司在管建築面積分別為53.35萬平方米、79.2萬平方米、383.46萬平方米、415.42萬平方米。

那麼，德商產投服務是如何持續擴大在管面積的呢？從行業來看，物業管理服務公司擴大在管面積的方式主要有三種：靠關聯房企實現協同發展、收並購以及品牌外拓。

從目前看，德商產投服務擴大在管面積的途徑主要依靠前兩種方式。具體來說，德商產投服務背靠德商置業集團，給其在管面積增長提供了強大支撐。作為成都房企銷售排行榜10強，德商置業集團每年能夠給德商產投服務提供可觀的在管面積增長。

與此同時，德商產投服務自身也擁有較強的資金實力以及並購整合能力。

一方面，剛剛完成IPO的德商產投服務擁有充沛的資金儲備。招股書顯示，德商產投服務計畫將募集資金的約60%，用於戰略性投資及收購，以擴大物業管理和商業運營業務。

另一方面，德商產投服務在並購整合方面擁有豐富的經驗。2020年8月，德商產投服務收購中能集團，以擴大業務組合。2019年，中能集團仍處於虧損狀態，而在德商產投服務的整合下，中能集團於2020年實現盈利，淨利潤率也提升至11.5%。

從外部環境看，受到房地產流動性危機影響，當下物業管理服務公司的估值水準處於低位，為德商產投服務提供了一個絕佳的產業並購機會。

Choice數據顯示，截至2021年12月10日，今年物業管理服務行業已披露相關資訊的並購交易達71宗，涉及並購方33家物業企業，交易金額約333.3億元，相比2020年全年交易總額增長約215.33%。其中，並購標的估值水準在7.45倍與26.9倍之間，相比2020年的平均估值水準下降約20%。

拉長週期來看，在物業管理服務行業持續增長的大背景下，德商產投服務憑藉差異化的競爭力、雄厚的現金儲備以及深厚的資源整合能力，正處於業務發展的新起點。

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