商廈需求持續偏軟 一線區地舖租金將下調5%至10%

香港2013年12月17日電 /美通社/ --

• 2013年第四季租賃需求偏軟，整體甲級商廈租金下調1.4%， 2013年全年的商廈租金僅有0.6%的輕微增長。
• 九龍東新商廈供應上升加上需求減少，預期租金在2014年有8%的輕微調整；中區的租金則保持平穩。
• 由於購物消費模式轉變，不少奢侈消費品和國際高檔品牌的擴張計劃取態保守。
• 核心地段的商舖租金在2014年會偏軟，而二、三線地段的舖租調整幅度將較大。

全球较大型的私人商業地產服務公司高緯環球，今日發表2013年香港商廈及商舖租務市場走勢研究，並展望2014年市況。

需求偏軟甲級商廈待租率上升及租金上升乏力
各區甲級商廈市場表現迥異，但總括而言，2013年下半年市場大型租戶的需求及租金表現俱疲弱。甲級商廈的新租賃成交及擴充的情況減少，市場的需求主要來自較小型租戶。2013年全年整體商廈淨吸納量為399,700平方呎，較去年同期下跌36%。在核心商業區方面，灣仔/銅鑼灣吸納量表現较好；其次為中區，今年錄得近30,000平方呎正吸納量，因區內有重建項目 The Forum 在第四季落成並已全數預租予渣打銀行。今年跨國金融企業對租用核心區商廈的需求不大，相反來自中國內地的公司、律師事務所及其他與金融有關的企業相對較為積極，但所需的辦公室面積不大。

甲級商廈待租率在第四季持續上升，截至2013年底，平均待租率達5.4%，按季上升0.4%，較去年增加1.1%。中區的待租率大致維持在7%水平，而港島東及尖沙咀因為需求輕微減少，導致待租率上升；至於九龍東及西則有新供應推出市場，推高待租率，兩區在2014至15年將有更多新商廈落成，預期市況對租戶有利。

今年第四季整體甲級商廈租金按季微跌1.4%，但全年則有0.6%的升幅。中區的租金雖然在下半年企穩，不過年內仍下跌1.6%。由於下半年的需求明顯轉弱，加上九龍區有不少新供應推出，令九龍各區租金在第四季均出現下調情況，估計趨勢會持續至明年。

高緯環球香港商務部執行總監霍佐平表示：「九龍東放租商廈供應增加，因有部份分層散業權商廈業主在買賣市況呆滯情況下轉售為租，令租金造成壓力。由於預期需求持續偏軟，區內租金在2014年料有8%的溫和調整，而在2015年將有更多新供應，對租戶更加有利。另外，核心商業區的新供應在2014至15年間依然相當有限，故此我們預計明年中區的租金會逐步復蘇，但仍會受到金融業動盪及全球經濟不穩的局勢左右。」

零售銷售增長放緩，非一線地段的商舖空置率上升
零售市場持續受惠訪港旅客增長和穩定的本地消費力，但在2013年下半年奢侈品消費額下跌，導致整體的零售銷售增長漸現放緩跡象。截至2013年10月為止，零售銷售按年同期增長達7.2%，主要是上半年黃金及珠寶首飾的銷售表現強勁。由於內地旅客的消費模式改變，高端及奢侈消費品的銷售增長放緩。

另一方面，內地中產旅客對可負擔的奢侈品、中高檔時裝和日用品的消費支出增加。面對消費模式改變和極高昂的租金成本，令不少奢侈品和國際高檔品牌的擴張計劃變得保守。近期，更發現部份有代表性的品牌進駐二、三線街舖以吸引更多不同種類的消費者，例如 Ralph Lauren 最近在中環荷李活道開設分店。此舉令二、三線街舖業主對市況的預期過於樂觀，導致空置率上升。

中環及銅鑼灣一線地段的商舖租金在2013年第四季度回落2%，惟尖沙咀及旺角同類地段的商舖租金仍有輕微增長。展望2014年，我們預期中環及銅鑼灣一線地段商鋪租金將會下調約5%至10%，九龍兩區的下調壓力則較少。空置率增加及租金急升會引致一些二、三線地鋪的租金下調幅度更大。高緯環球香港商舖部執行總監胡詠詩指出：「我們預期在節假日期間零售市道將回升，有望持續健康增長至2014年。本地和旅客消費將支持零售業有健康的銷售增長，並繼續吸引新的國際品牌來港拓展商機。」