高緯環球預測2014年全球房地產市場總投資金額可升至近7年新高

成交總值料升10-15%，自2007年後重上1萬億美元水平

香港2014年1月3日電 /美通社/ -- 根據高緯環球最新的資本市場研究，全球房地產投資市場正重拾上升勢頭。投資房地產成交總值於2013年錄得8.4%升幅、達9,780億美元，預測2014年將升10%至15%，總值繼2007年後重上1萬億美元水平。

高緯環球歐洲、中東和非洲研究部主管 David Hutchings 表示：「金融市場失衡情況已有好轉，全球經濟將會穩定發展，投資市場前景樂觀，各地區的投資活動持續增長。投資者可承受風險的程度增加，促使投資者進行跨境投資、買入二線房地產及令一線與二線房地產的租金回報差距收窄。」

投資情緒轉向的速度令人意外，引發對投資市場增速是否過度超前使用者市場週期的關注。有人認為個別房地產類別的泡沫越來越大，若美國聯邦儲備局一旦收緊量化寬鬆政策，泡沫將隨即爆破。雖然房地產投資市場下行的風險仍存在，而且復蘇速度又各有不同，但是收緊量化寬鬆政策應該與經濟和企業信心並行，所以使用者需求和租金收入將同步回升。

總括而言，Hutchings 認為：「債券孳息率已上升，量化寬鬆政策結束將令資金流動性下降，受较大影響的將會是新興市場，但投資者應多關注影響房地產的基本因素。鑑於使用者對房地產供應體量及質量方面的實際需求時刻變化，投資者都應深入理解供求的落差。」

2014年各地區展望

因外國投資者積極參與，美洲投資房地產總值錄得迅速增長；歐洲、中東、非洲地區和亞太區明年均有望出現增長。跨境投資活動已在各個地區逐步增加，在美洲和亞洲已達12%以上，而歐洲、中東、和非洲地區更已經超越40%，並有機會進一步上升。

亞太區市場出現兩極化

雖然亞太區近年經濟增長趨勢放緩，但波動性相對較小；因此在2013年房地產投資活動經歷1%至2%的溫和增長後，預期在2014年可有5%至7%的升幅。據高緯環球亞太區資本市場部主管 John Stinson 表示：「不同地區的市場趨勢將會呈現嚴重兩極化，區內核心市場的投資者已接受回報率較低的投資環境，但同時亦期望將資金投放於更穩定的資產上，因此傾向長線投資核心房地產項目。另一邊廂，短線及追求高回報的投資者亦已準備沽出核心投資項目，並轉投擁有更高增長空間的房地產及地區。根據我們最新的研究顯示，亞洲新興市場如馬尼拉、雅加達及班加羅爾等具龐大增長潛力的地區，明年投資活動將更頻繁。」

與此同時，被區內及全球注視的亞洲新興市場將繼續有資金流走，但亞洲核心市場及其核心資產，現時仍然較其他地區吸引。據 Stinson 表示：「亞洲投資者對環球市場的影響將呈現幾何級數增長，源於中國及日本的資金在海外投資額持續增加，而且部份地區如中國、南韓、馬來西亞及新加坡等地的二、三線機構及私人投資者的資本將加速流出。」

美洲房地產投資市場交投增長再居首位

高緯環球預測美洲投資市場於2014年將有18%至20%的升幅，與2013年一樣成為全球增長较高的區域。美國房地產投資市場為美洲地區的增長貢獻龐大動力；加拿大房地產投資市場持續增長，但受制於價格高企及供應短缺；拉丁美洲市場則前景複雜多變。

高緯環球美國資本市場團隊成員 Rob Griffin 認為：「由於美國租賃市場穩定，令房地產使用者市場和投資市場週期的時間差距較全球大多數的市場小。加上最新就業數據令人鼓舞，令債券孳息率升幅進一步增加，料一線房地產租賃需求及融資情況增加，一線房地產租金回報持續平穩，二線房地產的租金回報增長趨勢將放緩。」

拉丁美洲房地產投資市場同樣備受注視，高緯環球預測，雖然經濟下行風險仍在，但大多數國家整體經濟前景仍保持樂觀，令區內使用者需求加強。高緯環球南美洲資本市場副總裁 Marcelo da Costa Santos 表示：「受惠於墨西哥經濟增長及工業房地產需求持續增加，投資活動在不明朗的經濟環境下仍然上升，至今逐漸平穩，因此我們預計2014年的房地產投資總金額將持續增加。即將來臨的2014巴西世界盃將進一步帶動巴西的房地產投資需求。另外，在哥倫比亞及秘魯的帶動下，其他拉丁美洲地區的投資需求也將增加。」

歐洲具相當升值潛力

歐洲明年投資額預計將會上升13%至15％，雖然這可能是近6年的紀錄高位，但隨著復蘇進一步加深，將有更多地區及國際資金投入區內房地產市場，房地產漲價潛力將較高。高緯環球歐洲資本市場部主管 Jan Willem Bastijn 指出：「我們對歐洲的市場活動持樂觀態度。預料房地產價格上升有助刺激更多供應以支撐市場活動，由於資本市場活躍以及貸款審批寬鬆，房地產價格升勢將取決於供應情況。」

就地區性而言，歐洲市場持續擴大，投機者率先進軍以往被忽略的歐洲南部和東部地區，主要對象在大城市的核心區尋找優質房地產。Bastijn 認為：「隨著經濟緊縮情況有所緩和，增長步伐雖然緩慢但仍然趨向上升，利好消息將繼續為使用者及投資市場帶來正面影響。不過，2014年物業供應量不只成為投資者關注的重要因素，對使用者來說亦然。在缺乏新發展項目的情況下，房地產價格將高企，料此情況會令部份非核心市場有較佳表現。」

資料來源：高緯環球