理想城市集團張聖典：四幅新招標土地共值87.9億港元

香港2014年3月28日電 /美通社/ -- 理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，今日開始招標的新界大埔白石角科研路住宅用地（大埔市地段第214號）、九龍啟德第1H 區3號非工業（不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站）用地（新九龍內地段第6541號）及兩幅位於元朗天水圍第112區及第115區非工業（不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站）用地（天水圍市地段第33及34號），由於地皮各有不同特色，相信造價將呈兩極。本行大埔白石角住宅用地估值約為29.2億港元，平均每方呎樓面地價約為4,000港元；而九龍啟德非工業用地估值則為約24.8億港元，平均每方呎樓面地價約為6,000港元；至於天水圍第112區非工業用地估值則為18.3億，平均每方呎樓面地價約為1,500港元；第115區非工業用地估值則為15.6億港元，平均每方呎樓面地價約為1,500港元。

大埔白石角科研路住宅用地佔地208,822平方呎，以较高3.5倍地積比率計算，可建樓面將達730,876平方呎。地皮與早前流標的科進路住宅用地接壤，加上白石角區內土地可供應住宅樓面逾300萬平方呎，張聖典相信地皮造價將會受壓。而且地皮需受到高度限制（不得高於香港主水平基準52米），以及中標者要就噪音及排污問題完成環境評估報告等事項影響，預期成交價難以看好。原本賣地條款容許本地皮與早前流標地皮可共用康樂及停車用樓面，但對上一幅地皮流標已證明，上述條款難以協助地皮估值提升。張聖典預計地皮約值29.2億港元，每方呎樓面地價為4,000港元。參考鄰近項目，預期本項目落成後的實用呎價達12,000港元。

至於啟德啟德第1H 區3號地盤毗鄰去年6月中國海外投得的另外兩幅地皮，佔地82,603平方呎，若以较高5倍地積比發展，可建總樓面約413,015平方呎。由於地皮位處啟德新發展區，面臨未來沙中線啟德站，位置優越；加上上月售出的三幅同區土地成交價較市場預期為高，相信本地皮亦有望承出高價。項目設有限量（須建最少630個住宅單位）條款，與早前區內出售同樣需分為高低座住宅樓宇，其中低座最少佔住宅總樓面10%、限制不高於6層；而高座則受不得高於香港主水平基準110米的條款限制，分別為地皮容許興建限高兩層的商業建築，總面積為8,267平方呎，增加地皮吸引力。縱然中標發展商需負責鋪設鄰接的緊急通道，加上連接地皮的車路要待2014年第4季才修建完成影響發展進度，但地皮位置及商業元素已足以令估值向好。參考上月成交、同樣前臨未來啟德河位置的區內用地，張聖典預計，地皮料值24.8億港元，每方呎樓面地價為6,000港元。參考鄰近項目，預期本項目落成後的實用呎價達15,000港元。

另外兩幅位於天水圍的土地，前身為預留作房協長者住屋計劃用土地。其中第112區用地佔地812,682平方呎，较高地積比1.5倍，可建總樓面1,219,023平方呎。賣地條款規限可用作非工業（不包括住人住宅、辦公室、倉庫、酒店、加油站及公眾停車場）用途的樓面面積不可高於60,924平方呎，而其餘1,158,099平方呎則用作私人住宅及公眾停車場用途。賣地條款規定發展商要就渠務問題完成環境評估報告，而項目亦設有限量（最少需建1,330個住宅單位）及限高（樓高不得高於10層）條款，同時需於地皮中間位置預留一條40米寬的非建築帶作通風走廊，相信將為發展商設計佈局帶來一定難度。張聖典預計地皮將作商住混合發展用途，提供1,330個住宅單位，估值為約18.3億港元，樓面地價每呎約1,500港元，預計項目落成後實用呎價可逾8,000港元。

而第115區用地佔地693,202平方呎，较高地積比同樣為1.5倍，可建總樓面1,039,802平方呎。賣地條款規限可用作非工業（不包括住人住宅、辦公室、倉庫、酒店、加油站及公眾停車場）用途的樓面面積不可高於51,990平方呎，而其餘987,812平方呎則用作私人住宅及公眾停車場用途。賣地條款同樣規定發展商要就渠務問題完成環境評估報告，而項目亦設有限量（最少需建1,140個住宅單位）及限高（樓高不得高於10層）條款，同時需於地皮中間位置預留一條35米寬的非建築帶作通風走廊，發展商對如何佈局相信要略花心思。另外亦需注意，根據賣地章程所述，本地皮地底可能受熔洞大理石問題困擾，增加發展難度及成本。張聖典預計地皮將作商住混合發展用途，提供1,140個住宅單位，估值為約15.6億港元，樓面地價每呎約1,500港元，預計項目落成後實用呎價可逾8,000港元。